Die Rendite entscheidet sich nach Steuern, nicht im Exposé.

Weil zur Zinszahlung die Tilgung hinzukommt und die Miete um Leerstand und nicht umlagefähige Kosten zu kürzen ist. Die Tilgung ist keine Ausgabe im wirtschaftlichen Sinn – sie baut Vermögen auf –, belastet aber die Liquidität. Steuerlich ist sie nicht abziehbar, denn abziehbar sind nur die Zinsen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG).

Es gibt keine Ersparnis auf einen festen Prozentsatz. Sie erzielen in den ersten Jahren regelmäßig einen Verlust aus Vermietung, weil Zinsen und Abschreibung zusammen höher sind als der Mietüberschuss. Dieser Verlust mindert Ihre übrigen Einkünfte. Die Wirkung entspricht damit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer – nicht mehr.

Der Gewinn ist nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtig. Dabei werden die Anschaffungskosten um die bereits in Anspruch genommene Abschreibung gemindert (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Die Abschreibung wird also nachversteuert – zum vollen persönlichen Steuersatz, ohne Ermäßigung. Der Rechner weist diesen Betrag im Negativszenario aus.

Nein. Wurde die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren, bleibt der Gewinn steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Auf die Zehnjahresfrist kommt es dann nicht an.

Steuerlich ist die Tilgungshöhe ohne Bedeutung – abziehbar sind nur die Zinsen. Wirtschaftlich verkürzt eine höhere Tilgung die Laufzeit erheblich und senkt die Restschuld zum Zinsbindungsende, kostet aber Liquidität. Die Antwort hängt davon ab, ob Sie Sicherheit gegen Zinsänderungen oder freien Cashflow für weitere Investitionen brauchen.

Nein. § 7 Abs. 5a EStG setzt voraus, dass Sie das Wohngebäude selbst hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft haben, und dass Baubeginn beziehungsweise Vertragsschluss zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 liegen. Eine gebrauchte Wohnung erfüllt das nicht – hier bleibt es bei der linearen AfA.

Grunderwerbsteuer je nach Land zwischen 3,5 % und 6,5 %, Notar und Grundbuch zusammen rund 1,5 bis 2 %, Maklercourtage in der Regel hälftig geteilt, in vielen Regionen 3,57 % inklusive Umsatzsteuer für den Käuferanteil. In Baden-Württemberg liegt die Grunderwerbsteuer bei 5,0 %. In Summe sind 10 bis 12 % des Kaufpreises die Regel, nicht die Ausnahme.

Das hängt an drei Größen: der Wertentwicklung des Objekts, der Rendite der Alternativanlage und der Haltedauer. Bei kurzer Haltedauer gewinnt fast immer die Miete, weil die Nebenkosten erst wieder verdient werden müssen. Bei langer Haltedauer verschiebt sich das Bild – auch weil der Veräußerungsgewinn steuerfrei wird, während Kursgewinne der Alternativanlage der Abgeltungsteuer unterliegen. Der Rechner stellt beide Pfade nebeneinander.

Die Restschuld wird neu finanziert – zu den dann geltenden Konditionen. Das ist das größte kalkulatorische Risiko der gesamten Investition, weil es die Rate für die zweite Hälfte der Laufzeit bestimmt. Der Rechner zeigt die Restschuld zum Zinsbindungsende und im Negativszenario die Rate bei einem höheren Anschlusszins.

Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung sofort abziehbar. Übersteigen die Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung jedoch 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, werden sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG insgesamt zu Herstellungskosten und nur noch über die AfA berücksichtigt. Der Bundesfinanzhof rechnet dabei auch Schönheitsreparaturen mit (Urteil vom 14.06.2016, IX R 25/14).

Das ist eine Gestaltungsfrage ohne pauschale Antwort. Für eine vermögensverwaltende GmbH spricht die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG und der niedrige Körperschaftsteuersatz bei Thesaurierung. Dagegen spricht, dass es keine Spekulationsfrist gibt: Der Veräußerungsgewinn bleibt dauerhaft steuerverstrickt, und die Ausschüttung kostet ein zweites Mal Steuern. Bei einem einzelnen Objekt überwiegen meist die Nachteile, bei einem wachsenden Bestand kann es kippen.

Nein. Der Rechner arbeitet mit der amtlichen Tarifformel des § 32a EStG für 2026 und mit typisierten Annahmen zu Bewirtschaftung, Wertentwicklung und Finanzierung. Er ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls – insbesondere nicht zu Kaufpreisaufteilung, Einkünfteerzielungsabsicht und Sonderabschreibungen.